Modelová investice
Plná kalkulačka — nastavte si cenu, měnu, horizont, zhodnocení, výnos z pronájmu i financování přesně podle svého a rovnou uvidíte, co to znamená pro vaši návratnost.
Modelový příklad investice
Vaše předpoklady
Minimální cena v naší aktuální nabídce v Gruzii je 60.000 €.
✓ Výchozí v Gruzii: 13 % ročně
✓ Typické rozpětí 6–12 %, výchozí 6 %
Financování do 70 % hodnoty vám rádi vyřídíme — jak to funguje.
Snížit budoucí výnosy
Sníží zadané roční zhodnocení až o 80 % — efektivně tak 13 % ročně. Sníží jen růst ceny, ne nájem ani úrok.
Za 5 let: celkový výnos 125.812 € z vložených 100.000 €
- Hodnota nemovitosti
- 184.244 €
- dnes 100.000 € · 1,84× dnešní cena
- Zisk ze zhodnocení
- 84.244 €
- efektivně 13 % ročně
- Příjem z pronájmu
- 41.568 €
- v 5. roce ≈ 921 € měsíčně
- Zhodnocení vlastního kapitálu
- 125,8 %
- tj. 17,7 % ročně · z 100.000 €
- S financováním (50 % LTV): 224,1 %
Struktura nákupu
- Vlastní kapitál
- 100.000 €
Hodnota nemovitosti a celkový výnos v čase
Zhodnocení ceny a nájem dosáhnou výše vloženého kapitálu (100.000 €) po 4 letech a 3 měsících.
- Hodnota nemovitosti
- Celkový výnos
- Vložený kapitál 100.000 €
Tip: najeďte na graf nebo po něm táhněte prstem — uvidíte hodnoty v kterémkoli měsíci.
Pro srovnání: nemovitost za 100.000 € by při průměrném růstu cen v Česku (6 % ročně, ČSÚ) měla za 5 let hodnotu 133.823 € — bez příjmu z nájmu.
Zobrazit data v tabulce
| Rok | Hodnota nemovitosti | Měsíční nájem v daném roce | Příjem z pronájmu (celkem) | Celkový výnos | Zhodnocení kapitálu |
|---|---|---|---|---|---|
| dnes | 100.000 € | – | 0 € | 0 € | 0 % |
| 1. rok | 113.000 € | 565 € | 6415 € | 19.415 € | 19,4 % |
| 2. rok | 127.690 € | 638 € | 13.663 € | 41.353 € | 41,4 % |
| 3. rok | 144.290 € | 721 € | 21.854 € | 66.144 € | 66,1 % |
| 4. rok | 163.047 € | 815 € | 31.110 € | 94.157 € | 94,2 % |
| 5. rok | 184.244 € | 921 € | 41.568 € | 125.812 € | 125,8 % |
Jak to počítáme a odkud jsou výchozí hodnoty
Pojmy na vašem příkladu
- Zhodnocení ceny. 13 % ročně znamená, že nemovitost za 100.000 € má za rok hodnotu 113.000 €, další rok 127.690 € (úročeno složeně).
- Výnos z pronájmu. 6 % ročně u nemovitosti za 100.000 € je zhruba 6000 € čistého nájmu za rok, tedy 500 € měsíčně. Nájem se v modelu počítá z aktuální hodnoty, takže s cenou roste i on.
- Financování. Úvěr 50 % hodnoty při 5,5 % p.a. se nesplácí, úrok se počítá z celé jistiny po celý horizont. Vyšší procento u „s financováním“ vzniká tím, že stejný výnos dělíme menším vlastním kapitálem.
- Zhodnocení vlastního kapitálu. Celkový výnos (zhodnocení ceny + nájem − případné úroky) dělený vlastními penězi. Roční údaj je průměrné složené roční tempo.
Zdroj výchozího odhadu růstu cen (Gruzie): Odhad na základě veřejně dostupných tržních dat o Batumi (Colliers Georgia, Galt & Taggart) — ceny bytů rostly v posledních letech typicky o 10–14 % ročně, pro 2026 se čeká zpomalení růstu na cca 4–6 %.
Jde o průměr za Batumi jako celek. Lepší lokality a projekty (první linie k moři, kvalitní developer) rostly výrazně rychleji, klidně kolem 20 % ročně.
Výchozí hodnoty v Gruzii: zhodnocení 13 % ročně, výnos z pronájmu 6 %–12 % ročně.
Rozpětí odráží typ správy a lokalitu — hotelový systém s předvídatelnou cenotvorbou obvykle vychází spolehlivěji než individuální krátkodobý pronájem v přeplněné lokalitě.
Jde o zjednodušený ilustrativní výpočet (úvěr počítá jako bezamortizační s pevným úrokem, nezahrnuje daně ani transakční náklady). Historické zhodnocení není zárukou budoucích výnosů — konkrétní výsledek závisí na projektu, lokalitě, obsazenosti a kvalitě správy. Kurzy měn jsou orientační, srovnání s Českem vychází z dat ČSÚ.