Modelová investice
Plná kalkulačka — nastavte si cenu, měnu, horizont, zhodnocení, výnos z pronájmu i financování přesně podle svého a rovnou uvidíte, co to znamená pro vaši návratnost.
Modelový příklad investice
Vaše předpoklady
Minimální cena v naší aktuální nabídce v Albánii je 60.000 €.
✓ Výchozí v Albánii: 15 % ročně
✓ Typické rozpětí 4–8 %, výchozí 4 %
Financování do 70 % hodnoty vám rádi vyřídíme — jak to funguje.
Snížit budoucí výnosy
Sníží zadané roční zhodnocení až o 80 % — efektivně tak 15 % ročně. Sníží jen růst ceny, ne nájem ani úrok.
Za 5 let: celkový výnos 130.250 € z vložených 100.000 €
- Hodnota nemovitosti
- 201.136 €
- dnes 100.000 € · 2,01× dnešní cena
- Zisk ze zhodnocení
- 101.136 €
- efektivně 15 % ročně
- Příjem z pronájmu
- 29.114 €
- v 5. roce ≈ 670 € měsíčně
- Zhodnocení vlastního kapitálu
- 130,2 %
- tj. 18,2 % ročně · z 100.000 €
- S financováním (50 % LTV): 233 %
Struktura nákupu
- Vlastní kapitál
- 100.000 €
Hodnota nemovitosti a celkový výnos v čase
Zhodnocení ceny a nájem dosáhnou výše vloženého kapitálu (100.000 €) po 4 letech a 2 měsících.
- Hodnota nemovitosti
- Celkový výnos
- Vložený kapitál 100.000 €
Tip: najeďte na graf nebo po něm táhněte prstem — uvidíte hodnoty v kterémkoli měsíci.
Pro srovnání: nemovitost za 100.000 € by při průměrném růstu cen v Česku (6 % ročně, ČSÚ) měla za 5 let hodnotu 133.823 € — bez příjmu z nájmu.
Zobrazit data v tabulce
| Rok | Hodnota nemovitosti | Měsíční nájem v daném roce | Příjem z pronájmu (celkem) | Celkový výnos | Zhodnocení kapitálu |
|---|---|---|---|---|---|
| dnes | 100.000 € | – | 0 € | 0 € | 0 % |
| 1. rok | 115.000 € | 383 € | 4318 € | 19.318 € | 19,3 % |
| 2. rok | 132.250 € | 441 € | 9284 € | 41.534 € | 41,5 % |
| 3. rok | 152.087 € | 507 € | 14.994 € | 67.082 € | 67,1 % |
| 4. rok | 174.901 € | 583 € | 21.562 € | 96.462 € | 96,5 % |
| 5. rok | 201.136 € | 670 € | 29.114 € | 130.250 € | 130,2 % |
Jak to počítáme a odkud jsou výchozí hodnoty
Pojmy na vašem příkladu
- Zhodnocení ceny. 15 % ročně znamená, že nemovitost za 100.000 € má za rok hodnotu 115.000 €, další rok 132.250 € (úročeno složeně).
- Výnos z pronájmu. 4 % ročně u nemovitosti za 100.000 € je zhruba 4000 € čistého nájmu za rok, tedy 333 € měsíčně. Nájem se v modelu počítá z aktuální hodnoty, takže s cenou roste i on.
- Financování. Úvěr 50 % hodnoty při 5,5 % p.a. se nesplácí, úrok se počítá z celé jistiny po celý horizont. Vyšší procento u „s financováním“ vzniká tím, že stejný výnos dělíme menším vlastním kapitálem.
- Zhodnocení vlastního kapitálu. Celkový výnos (zhodnocení ceny + nájem − případné úroky) dělený vlastními penězi. Roční údaj je průměrné složené roční tempo.
Zdroj výchozího odhadu růstu cen (Albánie): Odhad na základě veřejně dostupných dat o růstu cen bytů v Albánii za poslední roky (typicky 10–15 % ročně, v některých zdrojích i víc).
Jde o průměr za celou zemi. Turistické lokality na pobřeží (Durrës, Albánská riviéra) v posledních letech rostly výrazně rychleji, klidně 20–30 % ročně.
Výchozí hodnoty v Albánii: zhodnocení 15 % ročně, výnos z pronájmu 4 %–8 % ročně.
Nižší konec rozpětí počítá hlavně se sezónní obsazeností — mimo hlavní letní měsíce bývá poptávka po krátkodobém pronájmu na pobřeží slabší.
Jde o zjednodušený ilustrativní výpočet (úvěr počítá jako bezamortizační s pevným úrokem, nezahrnuje daně ani transakční náklady). Historické zhodnocení není zárukou budoucích výnosů — konkrétní výsledek závisí na projektu, lokalitě, obsazenosti a kvalitě správy. Kurzy měn jsou orientační, srovnání s Českem vychází z dat ČSÚ.