Przykładowa inwestycja
Pełny kalkulator — ustaw cenę, walutę, horyzont, wzrost wartości, zwrot z najmu oraz finansowanie dokładnie według siebie i od razu zobacz, co to oznacza dla Twojego zwrotu.
Przykładowy model inwestycji
Twoje założenia
Minimalna cena w naszej aktualnej ofercie w Gruzji to 60 000 €.
✓ Domyślnie w Gruzji: 13 % rocznie
✓ Typowy zakres 6–12%, domyślnie 6%
Chętnie załatwimy finansowanie do 70% wartości — jak to działa.
Obniż przyszłe zwroty
Obniża wprowadzony roczny wzrost wartości nawet o 80% — efektywnie 13 % rocznie. Obniża tylko wzrost ceny, nie czynsz ani odsetki.
Za 5 lat: całkowity zwrot 125 812 € z zainwestowanych 100 000 €
- Wartość nieruchomości
- 184 244 €
- dziś 100 000 € · 1,84× dzisiejszej ceny
- Zysk ze wzrostu wartości
- 84 244 €
- efektywnie 13 % rocznie
- Dochód z najmu
- 41 568 €
- w 5. roku ≈ 921 € miesięcznie
- Wzrost kapitału własnego
- 125,8 %
- tj. 17,7 % rocznie · z 100 000 €
- Z finansowaniem (50% LTV): 224,1 %
Struktura zakupu
- Kapitał własny
- 100 000 €
Wartość nieruchomości i całkowity zwrot w czasie
Wzrost ceny i najem osiągną wysokość zainwestowanego kapitału (100 000 €) po 4 latach i 3 miesiącach.
- Wartość nieruchomości
- Całkowity zwrot
- Zainwestowany kapitał 100 000 €
Wskazówka: najedź na wykres lub przeciągnij po nim palcem — zobaczysz wartości w dowolnym miesiącu.
Dla porównania: nieruchomość za 100 000 € przy średnim wzroście cen w Czechach (6 % rocznie, ČSÚ) osiągnęłaby za 5 lat wartość 133 823 € — bez dochodu z najmu.
Pokaż dane w tabeli
| Rok | Wartość nieruchomości | Miesięczny czynsz w danym roku | Dochód z najmu (łącznie) | Całkowity zwrot | Wzrost kapitału |
|---|---|---|---|---|---|
| dziś | 100 000 € | – | 0 € | 0 € | 0 % |
| Rok 1 | 113 000 € | 565 € | 6415 € | 19 415 € | 19,4 % |
| Rok 2 | 127 690 € | 638 € | 13 663 € | 41 353 € | 41,4 % |
| Rok 3 | 144 290 € | 721 € | 21 854 € | 66 144 € | 66,1 % |
| Rok 4 | 163 047 € | 815 € | 31 110 € | 94 157 € | 94,2 % |
| Rok 5 | 184 244 € | 921 € | 41 568 € | 125 812 € | 125,8 % |
Jak liczymy i skąd pochodzą wartości domyślne
Pojęcia na Twoim przykładzie
- Wzrost ceny. 13 % rocznie oznacza, że nieruchomość za 100 000 € po roku jest warta 113 000 €, a rok później 127 690 € (oprocentowanie składane).
- Zwrot z najmu. 6 % rocznie przy nieruchomości za 100 000 € to około 6000 € czystego najmu rocznie, czyli 500 € miesięcznie. W modelu najem liczy się od aktualnej wartości, więc rośnie razem z ceną.
- Finansowanie. Kredyt w wysokości 50% wartości przy 5,5% rocznie nie jest spłacany, a odsetki liczone są od całej kwoty kredytu przez cały horyzont. Wyższy procent przy „z finansowaniem” wynika stąd, że ten sam zwrot dzielimy przez mniejszy kapitał własny.
- Wzrost kapitału własnego. Całkowity zwrot (wzrost ceny + najem − ewentualne odsetki) podzielony przez Twoje własne środki. Wartość roczna to średnie złożone tempo roczne.
Źródło domyślnego szacunku wzrostu cen (Gruzja): Szacunek na podstawie publicznie dostępnych danych rynkowych o Batumi (Colliers Georgia, Galt & Taggart) — ceny mieszkań rosły w ostatnich latach zwykle o 10–14% rocznie, w 2026 roku oczekuje się spowolnienia wzrostu do ok. 4–6%.
To średnia dla całego Batumi. Lepsze lokalizacje i projekty (pierwsza linia brzegowa, solidny deweloper) rosły wyraźnie szybciej, spokojnie ok. 20% rocznie.
Wartości domyślne w Gruzji: wzrost wartości 13 % rocznie, zwrot z najmu 6 %–12 % rocznie.
Przedział odzwierciedla typ zarządzania i lokalizację — system hotelowy z przewidywalną polityką cenową zwykle sprawdza się bardziej niezawodnie niż indywidualny najem krótkoterminowy w przesyconej lokalizacji.
To uproszczone, ilustracyjne obliczenie (kredyt liczony jako bezamortyzacyjny ze stałym oprocentowaniem, nie uwzględnia podatków ani kosztów transakcyjnych). Historyczny wzrost wartości nie gwarantuje przyszłych zwrotów — konkretny wynik zależy od projektu, lokalizacji, obłożenia i jakości zarządzania. Kursy walut są orientacyjne, porównanie z Czechami opiera się na danych czeskiego urzędu statystycznego (ČSÚ).